Mange som ønsker å kjøpe sin første bolig, blir stoppet av ett og samme spørsmål: har jeg nok egenkapital? Det korte svaret er at det er mulig å kjøpe bolig uten egenkapital i Norge - men det krever som regel at du finner en alternativ løsning for å dekke kravet banken stiller.
Hovedregelen: 15 % egenkapital
I Norge opererer de fleste banker med et egenkapitalkrav på minst 15 % av kjøpesummen når du skal ta opp boliglån. Kravet er fastsatt i boliglånsforskriften fra Finanstilsynet, og er et av flere tiltak som er innført for å dempe gjeldsveksten og prisstigningen i det norske boligmarkedet.
Skal du for eksempel kjøpe en bolig til 3 000 000 kr, må du som hovedregel ha 450 000 kr i egenkapital for at banken skal gi deg lån til resten.
Slik kan du kjøpe bolig uten egen oppspart kapital
Selv om hovedregelen er klar, finnes det flere løsninger som i praksis gjør det mulig å komme inn på boligmarkedet uten å ha spart opp pengene selv.
Realkausjon fra familie
Den vanligste måten å omgå kravet om egen oppspart egenkapital, er at foreldre, besteforeldre eller andre nære slektninger stiller som realkausjonist. Banken tar da sikkerhet i kausjonistens eiendom - for eksempel boligen til foreldrene - i stedet for at du selv må stille med kontanter. Banken vil uansett forsikre seg om at kausjonisten har en stabil og solid økonomi, og at vedkommende har tilstrekkelig disponibel sikkerhet å stille med. Dette er svært vanlig blant unge i etableringsfasen.
Startlån fra kommunen
Har du lav eller moderat inntekt og ikke mulighet til å spare opp egenkapital på egen hånd, kan et startlån fra kommunen (via Husbanken) være løsningen. Startlånet er normalt på størrelse med egenkapitalkravet for den aktuelle lånesummen, og kan kombineres med et vanlig boliglån fra banken din. Reglene for hvem som kvalifiserer til startlån varierer noe fra kommune til kommune, og har blitt strammet inn flere steder de siste årene.
Gave eller forskudd på arv
Mottar du pengegave eller forskudd på arv fra foreldre eller andre familiemedlemmer, kan dette normalt brukes som egenkapital på lik linje med oppsparte midler. Dette er en svært vanlig løsning for unge som skal kjøpe sin første bolig i Norge.
Boligsparing for ungdom (BSU)
Har du spart i BSU gjennom flere år, kan både innskuddet og skattefordelen bidra til å dekke deler av egenkapitalkravet. BSU dekker riktignok sjelden hele kravet alene, men er et nyttig tillegg sammen med en av løsningene ovenfor.
Bankenes mulighet til å gjøre unntak
Bankene har også en viss fleksibilitet til å avvike fra egenkapitalkravet for en mindre andel av boliglånene sine hvert kvartal, dersom kunden for øvrig har god betjeningsevne og økonomi. Disse lånene telles opp mot en egen unntakskvote hos banken. Hvor stor denne kvoten er, og nøyaktig hvilke vilkår som gjelder, kan endres over tid når Finanstilsynet oppdaterer boliglånsforskriften - sjekk derfor alltid med banken din hva som gjelder akkurat nå, og regn ikke unntakskvoten som noe du kan planlegge boligkjøpet rundt.
Risikoen ved å kjøpe bolig uten egenkapital
Selv om det altså finnes flere veier til boligmarkedet uten oppspart egenkapital, er det viktig å være klar over risikoen. Lavere egenkapital betyr som regel høyere total belåning, og dermed høyere renteutgifter over tid. Må du i tillegg ta opp et usikret tilleggslån for å dekke egenkapitalkravet, vil dette lånet ha en god del høyere rente enn selve boliglånet, siden banken da tar større risiko.
Du bør derfor alltid regne på totaløkonomien før du bestemmer deg: Hva blir den samlede månedlige kostnaden når du legger sammen boliglånet og eventuelt tilleggslån? Har du fortsatt en buffer igjen til uforutsette utgifter etter at alle lån er betalt?
Dette bør du gjøre før du søker om boliglån
- Få en uforpliktende forhåndsgodkjenning hos banken, slik at du vet hvor mye du reelt kan låne
- Snakk med familien i god tid om realkausjon, gave eller forskudd på arv er aktuelt
- Undersøk om du kvalifiserer til startlån i din kommune
- Sammenlign boliglån fra flere banker - vilkårene for egenkapitalkrav og rente kan variere
- Vurder om et eget lån med kausjonist er en bedre løsning enn å bruke egen realkausjon i boligen
Ofte stilte spørsmål om å kjøpe bolig uten egenkapital
Kan jeg kjøpe bolig helt uten egenkapital?
I praksis er det vanskelig uten noen form for sikkerhet. De fleste som kjøper bolig uten egen oppspart kapital, bruker i stedet realkausjon fra familie, startlån, eller gave/forskudd på arv for å dekke egenkapitalkravet.
Hva skjer hvis jeg ikke har 15 % egenkapital?
Da vil banken som hovedregel avslå søknaden om ordinært boliglån for hele kjøpesummen, med mindre du kan stille realkausjon, har startlån, eller banken velger å bruke en del av sin unntakskvote på søknaden din.
Er det dyrere å kjøpe bolig uten egenkapital?
Ja, som regel. Må du dekke egenkapitalen med et eget usikret lån, vil dette lånet ha høyere rente enn boliglånet. Det gjør at den totale lånekostnaden din blir høyere enn om du hadde hatt egenkapital selv.
Kan foreldre gi penger som egenkapital?
Ja. Pengegave eller forskudd på arv fra foreldre eller andre nære familiemedlemmer godtas normalt som egenkapital av banken, på samme måte som oppsparte midler.
Uansett hvilken løsning som passer din situasjon best, er det en god idé å sammenligne boliglån fra flere banker før du bestemmer deg. Vilkårene for egenkapitalkrav, rente og mulighet for tilleggslån varierer fra bank til bank.